一、政策背景

为进一步优化我县营商环境，贯彻落实《中华人民共和国民法典》等相关规定，通过加强部门协作，保障抵押不动产依法转让，解决存量房过户中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题，有效降低交易成本、防范交易风险，实现便民利企目标，促进房地产市场平稳健康发展。

二、决策依据

2020年颁布的《中华人民共和国民法典》明确：“抵押期间，抵押人可以依法转让抵押财产.......”；《自然资源部、中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》 (自然资发〔2023〕29 号） ，明确：“实现预告登记、转移登记、抵押登记等业务合并办理，支持转移预告登记与抵押预告登记以及“双预告”登记转本登记一并申请、一并办理。要通过系统直联或“互联网+不动产登记”等方式，全面应用电子不动产登记证明，支持“带押过户”网上办、高效办。引入预告登记等制度的，要根据实时推送的预告登记等结果信息及时审批、发放贷款，确保资金按时到账”。

三、出台目的

存量房“带押过户”模式，即在存量房交易过程中，对于卖方未还清贷款、抵押尚未解除，同时买方自有资金购房或需要使用贷款购房的情况，在买卖双方达成交易意向后，可通过办理不动产转移和抵押“双预告登记”、购房资金存入法定提存账户等措施，实现存量房“带押过户”。“带押过户”能够大幅缩短交易时间，也使原来无力结清存量贷款的潜在卖方能够参与存量房交易，利于售房人尽快收回资金改善、置换房屋，在活跃存量房交易的同时，间接利于新建商品房销售，形成新建商品房市场和存量房市场之间的相互促进和良性循环。鼓励各单位及机构按照市场化、法治化原则，积极探索推行“带押过户”模式，不断完善相关措施。

四、操作流程

1、买卖双方达成交易意向，签订存量房买卖合同后，买方可通过银行申请商业贷款或是公积金贷款、组合贷款。

2、买方贷款审批通过后,银行通过不动产网上抵押系统线上或线下申请办理存量房转移及抵押的“双预告登记”。买卖双方与银行提交同意抵押预告登记转本登记的申请。不动产登记部门根据银行及买卖双方的申请，完成“双预告登记”业务审核，记载不动产登记簿，向银行及公积金管理部门发放抵押预告登记电子证明。

3、银行依据抵押预告登记结果放款。买方的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方协商认可的法定资金提存账户中进行监管。

4、买卖双方向不动产登记部门申请办理房产转移登记。登记部门依据资金提存机构出具的提存证明，确定购房款已存入提存账户后，完成转移登记，同时将买方贷款银行的抵押预告登记转为本登记。

5、房产转移登记完成后，提存机构用提存账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。卖方银行提交抵押注销申请，登记部门审核。如果房产转移登记不能完成，提存机构将提存账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人。

对于买方使用自有资金购房，无需贷款的情况，也可参考以上部分流程进行操作。

五、工作要求

   结合我县房屋交易、税费缴纳、不动产登记的实际情况以及存量房“带押过户”业务类型特点，各相关部门职责分工如下：

金融局：协调金融机构开展“带押过户”相关业务，指导金融机构制定“带押过户”业务金融服务流程，明确业务规则及办理时限；牵头组织金融机构配合自然资源局、住房和城乡建设局制定“带押过户”业务中同意“带押过户”、结清贷款、出具抵押注销手续、发起抵押注销申请等事项的业务规则及办理时限。

自然资源局：住房和城乡建设局、住房公积金中心、金融局、税务局整合“带押过户”业务办理过程中的跨部门、跨层级事项，理顺工作衔接，共同调整确定“带押过户”业务基本流程及申请材料清单、格式；梳理精简“带押过户”业务办理过程中“双预告登记”、不动产转移登记、抵押登记、抵押注销登记流程，明确办理要求及时限；负责升级不动产登记信息系统，完善“带押过户”业务类型及操作功能；开展“双预告登记”，保障金融机构与买卖双方线上提交“双预告登记”申请并完成登记；开展业务培训，负责“带押过户”中登记业务的受理、审核、登簿、发证等工作；牵头提升部门间系统对接水平，实现信息实时共享。

住房和城乡建设局：会同自然资源局、金融局、税务局整合“带押过户”业务办理过程中的跨部门、跨层级事项，理顺工作衔接，共同调整确定“带押过户”业务基本流程及申请材料清单、格式；负责明确“带押过户”业务中存量房买卖合同网签备案、资金监管业务办理要求及时限；负责进一步优化存量房买卖合同网签备案和资金监管系统功能等工作；配合提升部门间系统对接水平，实现信息实时共享。

税务局：会同金融局、自然资源局、住房和城乡建设局、整合“带押过户”业务办理过程中的跨部门、跨层级事项，理顺工作衔接，共同调整确定“带押过户”业务基本流程及申请材料清单、格式；负责优化存量房业务网上缴税功能和税务系统大数据查询功能，实现契税、个人所得税、增值税等相关税种网上缴纳和纳税信息实时共享、电子税票可线上调用及下载打印；配合提升部门间系统对接水平，优化工作模式，实现依据系统可查询的数据及可共享获取的材料影像进行核税、完成归档。

住房公积金中心：负责结合存量房交易过户流程上下游环节的有关要求，明确存量房“带押过户”办理住房公积金贷款的业务流程，以及出具抵押注销手续或者申请抵押登记等事项的业务规则和办理时限。

财政局：负责调整优化非税收入收缴业务流程，搭建网上缴费系统，实现不动产登记业务非税网上申报、网上缴纳、网上开具票据及电子票据下载打印。

六、业务办理

为全面推进“带押过户”业务办理，满足申请群众 业务需求，方便群众办理业务，获嘉县不动产登记中心设有“带押过户”综合窗口，并配备相关人员接待业务咨询，保障业务顺利开展。

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一图读懂丨关于《获嘉县存量房“带押过户”工作实施方案》政策解读